În meseria mea de agent imobiliar la RE/MAX, observ tot mai des diferențele între închirierea unui apartament în Romania, în comparație cu închirierea unuia în Austria. Și, mai ales, reacția clienților mei români când le ofer aceste detalii, mai ales legat de costuri.

În fiecare zi mă întâlnesc cu diferite situații, așa că iată acest articol, care a luat naștere din dorința de a împărtăși detalii suplimentare.

Pașii concreți în găsirea unei noi locuințe în Austria sunt:

 

1. Cautarea apartamentului

 

Majoritatea locuințelor de pe piața din Austria sunt promovate de agenții. Mai sunt și grupuri pe Facebook sau anunțuri directe de la proprietari, dar mai puține. Pentru a le găsi pe acestea, cuvintele cheie sunt “Privat” sau/și “Provisionsfrei“.

Cele mai dese căutări se fac pe următoarele site-uri: willhaben.at, immobilienscout.at, remax.at, derstandard sau pe Facebook Marketplace. Mai sunt și alte portaluri, dar cam ce se găsește aici se găsește și pe celelalte.

 

2. Organizarea vizionărilor

 

La apartamentele dorite se organizează o vizionare, fie direct la agentul imobiliar al imobilului, fie, pentru cei care doresc să lucreze cu mine, mă ocup eu de toată partea aceasta administrativă. Și nu numai, sunt alături de clienții mei în toți pașii, până la mutare/cumpărare.

La ce să fii atent la o vizionare:

• Dacă este clădire Altbau sau Neubau – în anunț este menționat aproape întotdeauna anul construcției. Sunt clienți care doresc apartamente înalte, în stilul tradițional austriac, iar alții preferă apartamente noi. Gusturile nu se discută, deși, deseori, bugetul este cel care decide. Pentru clădirile Altbau există o lege – Richtwert – care limitează chiria, de aceea sunt mai ieftine.
• Clasa energetică – ar trebui să fie și aceasta menționată în anunț, dacă nu, neapărat de întrebat. Mai jos de o clasa energetică E nu recomand, o să plătești mult factura și o să fie destul de frig.
• Tipul de încălzire: centrală pe gaz proprie, centralizată de la stat sau electrică. La case pot fi mai multe variante, precum panouri solare, centrală pe peleți, centrală pe ulei (care nu mai este acceptată de stat) etc. Momentan cea mai scumpă este încălzirea pe electricitate.
• Cartierul, zona, modul în care sunt aranjate camerele, dacă bucatăria este inclusă sau nu etc.
• Majoritatea apartamentelor în Viena se închiriază fără mobilă, doar cu bucătărie inclusă, în 99% din cazuri. Dar, în ultimii ani, au apărut tot mai multe apartamente mobilate. Dacă există mobilier, a se verifica daca este inclus în preț sau există Ablöse – sumă de bani care se achită și nu se mai primește înapoi.
• Perioada contractuală de închiriere.

 

3. Mietanbot

 

După ce se alege apartamentul dorit, în Austria se completează o cerere scrisă pentru a specifica interesul pentru apartament, care se cheamă Mietanbot.

Dacă  îți place un apartament, nu sta prea mult pe gânduri – se poate da foarte repede!

Mietanbot-ul se semnează de viitorul chiriaș și, dacă este acceptată prin semnatură și de proprietar, nu mai este cale de întoarcere și se merge mai departe. În acest document se specifică și până când este valabilă oferta ta. De obicei sunt 7-10 zile, uneori chiar 14 zile. Eu personal, modific acea data la 3-4 zile lucrătoare, ca să diminuez riscul că proprietarul va primi mai multe Mietanbot-uri și că a ta va fi acceptată mai repede. Nu funcționează întotdeauna, depinde de proprietar, de agent imobiliar, de la caz la caz, dar în peste 80% din cazuri a dat roade.

Cand se trimite Mietanbot-ul, se mai atașează la E-mail și următoarele acte ale potențialului chiriaș:

• Document de identitate cu poză – pașaport sau buletin
• Ultimii trei fluturași de salariu din Austria. Dacă aceștia nu există (spre exemplu când cineva abia s-a angajat în Austria și încă nu au trecut trei luni), atunci se poate atașa și contractul de angajare.

Mai sunt cazuri speciale, în care viitorii chiriași, pentru a dovedi că au resurse financiare pentru a-și permite chiria, mai adaugă și extrasul de cont de economii. Sau, atunci când salariile nu sunt suficient de mari, se adaugă un garantor, care trimite și el documentele de mai sus.

Mi s-a întâmplat să ajut și clienți care doreau să închirieze un apartament pentru copiii lor în Viena, deși ei locuiau încă în România. Nu a fost ușor, dar s-au găsit soluții, cu proprietari mai înțelegători, aducând dovezile salariale din Romania. Sunt de părere că soluții există, trebuie doar să le căutăm.

 

4. Mietvertrag

 

Dacă Mietanbot-ul este acceptat și de proprietar prin semnătură, atunci următorul pas este contractul de închiriere. Acesta este trimis de proprietar gratuit sau, mai sunt cazuri când este redactat de un avocat și costurile sunt suportate de viitorul chiriaș, între 150 -350 Euro. Știu, în România aceste costuri nu revin chiriașului, dar așa este obiceiul în Austria și este important să te  informezi înainte.

Un contract de închiriere, care să fie valabil legislativ, trebuie să fie semnat pe o perioadă de măcar trei ani. În Austria, cele mai des întâlnite contracte, au o durata de trei, cinci sau 10 ani. În piață se mai întâlnesc și cele de un an, dar acestea nu au acoperire legislativă!!!

Mai există și contracte pe perioada nedeterminată “Unbefristet“, dar sunt tot mai rare, pentru ca proprietarii nu pot rezilia acest tip de contract și rămân cu apartamentele blocate, în cazul în care se decid să le vândă sau dacă apar probleme cu chiriașii.

Un alt tip de contract mai este cel de șase luni, numit “Philharmoniker Vertrag“, gândit special pentru muzicieni sau persoane care vin pe o perioadă determinată și scurtă în Austria. Este întâlnit destul de rar.

La contractele de închiriere austriece, e nevoie să menționez ceva extrem de important. Ele conțin două perioade. Cea de trei, cinci sau 10 ani, care reprezintă o garanție pentru chiriaș. În această perioadă contractuală, proprietarul nu are voie să te dea afară din apartament sau să mărească chiria (excepție facând indexarea anuală, care se face în ianuarie). A doua perioadă este cea în care chiriașul poate rezilia acest contract! Conform legii, este vorba de un an, cu un preaviz de trei luni. În traducere liberă, cu cât un contract este semnat pe o perioadă mai lungă, cu atât e mai bine pentru chiriaș, pentru că după un an el poate rezilia oricum.

Sfaturile mele, la semnarea unui contract de închiriere, sunt:

• să te asiguri că este menționat faptul că acest contract se poate rezilia după un an, cu preaviz de trei luni
• că se poate prelungi la cerere, de comun acord, după ce expiră perioada contractuală de trei, cinci sau zece ani.

Mai intervine o diferență culturală în Austria, chiriașul este responsabil de tot ce ține de apartament după semnarea contractului, proprietarul de ziduri, conducte și ce este în pereți. Deci, dacă ți se strică robinetul, tu ești responsabil să îl repari și nu proprietarul, ca în România. Sau, un alt exemplu clasic, centralele de gaz pentru încălzire trebuie verificate anual, iar costul îl suporta chiriașul.

 

5. Costuri

Marea deosebire la închirierea unui apartament în Austria versus unul în România se simte când ajungem la costuri.

După semnarea Mietvertrag-ului, chiriașul are de achitat (recomandarea mea, prin transfer bancar pentru a avea dovada):

1. Prima lună de chirie în avans – în contul proprietarului

2. Kaution – depozitul care este de trei luni de chirie (uneori chiar mai mult, se specifică întotdeuna în anunț). Această sumă de bani se returnează la final (întegral sau parțial, în funcție de cum arată apartamentul la predarea lui). Am mai auzit cazuri când acest depozit a fost făcut în contul agenției imobiliare – neapărat de achitat proprietarului, pentru că el este cel care ți-l va returna.

3. Dacă apartamentul este închiriat prin agenție și peste 90% dintre ele așa sunt, se mai achită două chirii + 20% TVA, se primește o factură separată de la agenția imobiliară. Legea s-a modificat acum câțiva ani, dar încă nu a intrat în vigoare, ca acest cost să dispară complet și sa fie gratuită închirierea unei proprietăți pentru chiriaș. Mi se pare una dintre cele mai bune modificări legislative, pentru că mi se par foarte mari costurile venite buluc peste un chiriaș.

În total, aceasta înseamnă un cost de minim șase luni de chirie.

Mai există și recomandări, prieteni care știu prieteni, combinații (unele mai legale, altele mai ilegale), în care o parte din aceste costuri sunt mai mici. Însă sunt rare și, important, trebuie să îți asumi în ce te bagi. Pentru că astfel de “combinații” nu sunt întodeauna în avantajul chiriașului. Te rog, informează-te! Mai primesc apeluri de la oameni disperați, care sunt dați afară de proprietar pentru că nu au semnat un contract sau care au probleme și ajung să aibă nevoie de un avocat.

 

6. Übergabe Protokoll

 

Uneori, acest pas nu este făcut, dar mie mi se pare absolut esențial. Și întotdeauna îl pregătesc pentru clienții mei.

După semnarea contractului și după achitarea chiriei în avans și a depozitului, se face predarea cheilor – Übergabe. Ca agent imobiliar, fac poze la contoarele specifice fiecarui apartament (apă, gaz, electricitate etc. ), precum și multe poze apartamentului în sine. Aici ofer o atenție mare defectelor, precum zgârieturi în parchet, plinte lipsă, probleme la geamuri, uși, pereți etc. Deseori ele nu există, spre exemplu la apartamentele foarte noi. La final, adaug toate aceste poze într-un document, care va fi semnat de ambele părți.

Care este logica? Este ca o garanție pentru viitor. Chiriașul plătește acel depozit de trei luni de chirie și i se mai returneză abia la predarea apartamentului. Integral dacă totul este impecabil, parțial în funcție de starea apartamentului după perioada contractuală. Pe vremuri, legea menționa că un chiriaș este obligat să văruiască înainte de eliberarea unui imobil. Între timp, această lege s-a modificat și nu mai există această obligativitate, doar dacă este menționată clar în contractul de închiriere.

Însă, proprietarii austrieci chiar verifică atent proprietatea la eliberarea ei și dacă constantă defecte, pereții nelăsați așa cum erau la închiriere, atunci vor scădea din depozit și vor returna doar diferența. Și vor calcula potențialele reparații la prețul austriac. Nu subestimați acest moment, se întâmplă des să apară discuții la eliberarea unui spațiu, nu veni cu mentalitatea din România pentru că aici proprietarul chiar are dreptul să scadă din depozit ce i se pare că nu este în regulă.

De aceea, acest Übergabe Protokoll, cu poze detaliate, este o garanție că nu ți se vor calcula costuri pentru defecte care existau deja înainte de mutare.

Cam aceștia sunt pașii în linii mari și sper să îți fie de ajutor!

Dacă vrei să te muți în Austria sau locuiești deja aici și ești în căutarea unui apartament de închiriat sau de cumpărat, cu mare drag sunt aici, poți să îmi scrii direct la a.ioane@remax-first.at.